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知って得する住まいの豆知識 
住宅ローンアドバイザーの仕事をとおして、これから家をつくろうと思っている人になにかしら参考になればと思っています。




●知って得する住宅ローンお役立ち情報


関東甲信越の地区第1位
早いもので前回フラット35の扱い件数のコンテストで、関東甲信越の地区として、皆様のご支援により第1位を頂戴して早1年。  実は昨日、今年の結果発表が行われました。結果はというと........
今年もありがたいことに、またまた関東甲信越の地区第1位という結果を頂戴しました。本当に有難うございます。
ご支援が無ければこの結果にならない訳で、ただただ感謝です。また今年度も頑張って参りますので、何卒宜しくおねがいします。



知って得する住宅ローンお役立ち情報
テーマ:「個人信用情報に関する知識及び注意点」について

今回は「個人信用情報」に関す基本的な知識とについてご説明をさせて頂きます。

具体的に「個人信用情報」とは住宅ローン、自動車ローン、クレジットカード、携帯電話端末の購入の分割支払い金などの過去の借入状況、現在の残高や返済状況等について信用情報機関に登録されている情報のことを言います。

住宅ローンを受付するにあたっては、「個人信用情報」を取扱う機関は金融機関によって異なりますが、取得と登録という2種類の作業があるということは各金融機関で共通です。

「個人信用情報」については、住宅ローンの申込み受付時に行う融資審査に必要な作業ですが、申込者の同意に基づき個人信用情報機関に照会を行い、登録された情報を確認し審査の判断材料とします。またそれは決してお客様の同意なくして情報取得は出来ません。

以後何十年にもわたって、住宅ローンの返済をしていく訳ですから、信用情報の記録に支払遅延等の記録は…..望ましくないわけです。

具体的な「個人信用情報」の登録機関の名称と各情報機関の特徴を下記に記載致しました。

<全国銀行個人情報センター>
・住宅金融支援機構も加盟し、主に銀行の貸出に関する情報が登録されております。
http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/

<株式会社シー・アイ・シー>
・主にクレジットカード会社等の利用状況等が登録されております。
http://www.cic.co.jp/

<株式会社日本信用情報機構>
・主に消費者金融会社等が会員で、消費者金融関係の利用状況が登録されております。
http://www.jicc.co.jp/

上記の3社は、相互に提携をしており一定の情報を共有しています。



テーマ:「住宅ローン業務とコンプライアンス」について

「コンプライアンス」という言葉は、皆様も良く耳にする言葉ではないかと思います。「コンプライアンス」とは英語のComplianceを語源に持ち、〔法令・規則などの〕順守及び従おうとする姿勢が、主たる意味になります。

私たち住宅ローンアドバイザーが住宅ローン業務を行う場合、必ず「コンプライアンス」を尊重して業務に取り組まなければなりません。「コンプライアンス」を逸脱した取引・勧誘及び契約行為をした場合は関係当局から罰則を受け、業務の停止処分や罰金などが科せられたりします。また、お客様から損害賠償の責任を負わされるなど会社の社会的信用を失うことや、事業継続が困難になるなど大きな損害を被ることになります。 

中でも牛肉偽装事件や社会保険庁の職員が、私用目的で年金加入者の年金納付記録を閲覧し、うち一部の職員は故意に外部に情報を漏らしていた。(大きな社会問題となり、社会保険庁が解体される一因となった)事や、三菱自動車工業の乗用車部門とトラック・バス部門のリコール隠し。等、業態は違えど全てコンプライアンスに関わる事柄です。

住宅ローン業務に関してコンプライアンスとして遵守すべき法律も勿論あり、「貸金業法」・「個人情報保護法」・「宅地建物取引法」・「保険業法」などが代表的なものになります。今回は特に重要で遵守しなければならない「個人情報保護法」のポイントについて触れてみます。

「個人情報保護法」について
個人情報を取り扱う事業者の遵守すべき義務等を定め、個人の権利利益を保護することを目的とする法律です。(※個人情報とは、特定の個人を識別できる情報{氏名、生年月日等}です。) 利用目的の特定、利用目的の制限、適正な取得、取得に際しての利用目的の通知、苦情の処理等が求められております。

以下の項目は特に遵守しなければならない項目になります。

・ 「個人情報取扱事業者は、法令に基づく調査等の場合を除いては、あらかじめ本人の同意を得なければ、個人データを第三者に提供してはならない」

・ 「個人情報取扱事業者は、その取り扱う個人データの漏えい、滅失又はき損の防止その他の個人データの安全管理のために必要かつ適切な措置を講じなければならない」

上記の事項を順守するために、お客様からの申込書等の書類の厳格な管理、目的外利用や情報の漏えいを防止するための十分な対策は必須条件でもあるわけです。




知って得する住宅ローンお役立ち情報
「住宅取得と契約」について
今回のテーマは「契約」という、漠然とした言葉に焦点を当てております。しかしながら、「契約」は住宅ローン業務と密接に関わる非常に重要なものです。では、住宅取得に関わる具体的な「契約」とはどんなものでしょうか?

1.住宅取得に関わる契約及び当事者との関係
<住宅を取得する時に交わす契約書と書面の例>
・ 土地や建物(マンションを含む)を購入する時:
  不動産売買契約書、重要事項説明書

・ 建物を建築する場合:
  工事請負契約書
・ お金を金融機関から借りる場合:
 金銭消費貸借契約書

・金融機関からお金を借りるために土地・建物を担保に入れる場合:
抵当権設定契約書

具体的な契約書面を列挙すると、皆様が「日常業務で良く見る」ものばかりですね。日本の民法下においては、一部を除き契約は当事者の合意(口頭によるものでも可)にて成立することになっており、必ずしも契約書が必要ではありません。しかし、住宅取得に関わるような重要な取引の場合は、後々に契約当事者同士等で紛争が生じた場合に備えることなどから、契約書を作成し当事者双方で合意文書、或いは差入文書を作成しております。また、法律で作成及び説明が義務付けられている書面もあります。

<契約の当事者と契約の流れの例>
@ 土地や建物を買う不動産売買契約の一例
買主(売主)の申込→売主(買主)の受諾→両者の合意(契約成立)→契約書作成→債務履行
重要事項説明書 引渡(決済)
不動産売買契約書

A お金を借りる金銭消費貸借契約の一例
借入(借主)の申込→金融機関(貸主)の審査→融資の承認→契約書差入→金銭の貸出
↓ ↓
金銭消費貸借契約書 融資実行

2.契約当事者の行為能力及び取消について
少し難しい話になりますが、前述の住宅取得に関する様々な契約は、全て民法上の法律行為に当たります。従って、以下に該当する場合は取消(一部例外があります)される可能性があります。取消とは即ち契約自体が無効となります。

<契約が取消される可能性がある具体例>
・ 民法上の法律行為が行える行為能力者(成年者等)でない者が単独で行った場合。
・ 瑕疵のある意思表示の場合。(脅迫、詐欺等)
・ 「事理を弁識する能力」が欠如した者が単独で行った場合。(泥酔者、重い精神病者等)
・ 本人、或いは本人の代理人(法律の定めによる)以外と契約を行った場合。

住宅購入に関しては、何度もあることではありません。ですが住宅を購入する場合、全ての方が「契約」という行為に必ず接する訳です。予め理解しておく事も重要ですね。









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